전월세 전환율 완전 정리 — 세입자에게 유리한 조건 계산법

전월세전환율이란?

전세보증금과 월세 사이를 연결하는 비율입니다. "보증금 차액이 연간 몇 %의 월세에 해당하는가"를 나타냅니다. 전환율이 낮을수록 세입자 입장에서 유리하고, 높을수록 불리합니다.

예시: 전세 3억 → 보증금 5,000만 원 + 월세 80만 원으로 전환 시

법정 상한: 얼마까지가 합법인가?

주택임대차보호법 제7조의2에 따라 전월세전환율에는 상한이 있습니다. 기준은 다음과 같습니다.

산정 기준	2025년 수치
한국은행 기준금리	3.50%
추가 가산율 (법정)	+ 2.00%
법정 상한 전환율	5.50%

즉, 2025년 기준으로 전환율이 5.5%를 초과하면 법적으로 초과분은 무효입니다. 세입자는 법정 상한을 초과하는 월세를 지불한 경우 초과분 반환을 청구할 수 있습니다.

시장 전환율은 얼마가 현실적인가?

법정 상한이 5.5%라고 해서 모두 그 수준인 건 아닙니다. 실제 시장에서는 지역과 주택 종류에 따라 차이가 납니다.

전환율	평가
3% 이하	세입자 매우 유리 (전세 선호 시)
3 ~ 4.5%	적정 수준
4.5 ~ 5.5%	집주인에게 다소 유리, 협상 여지 있음
5.5% 초과	법정 상한 초과 — 무효 주장 가능

전세 vs 월세, 어느 쪽이 유리할까?

전세가 유리한 경우

• 보증금으로 묶을 여유 자금이 있는 경우
• 전세 대출 금리가 전환율보다 낮은 경우
• 장기 거주 계획이 있는 경우

월세가 유리한 경우

• 목돈을 투자·저축 등에 활용 중인 경우
• 단기 거주 계획인 경우
• 전세 사기 위험을 피하고 싶은 경우

간단한 판단 기준: 내가 보증금 차액을 다른 곳에 운용해 얻는 수익률이 전환율보다 높으면 월세가 유리하고, 낮으면 전세가 유리합니다. 예금 금리 3.5% + 전환율 5.5% 상황이라면 전세 쪽이 이득입니다.

집주인이 제시한 조건 검증하는 법

전환율 계산 → 법정 상한(5.5%) 비교 → 초과 시 협상 또는 거부 순서로 대응하세요.

1. 집주인의 전세/보증금/월세 조건 확인
2. 전환율 = 월세 × 12 ÷ 보증금 차액 × 100 계산
3. 5.5% 초과 시 "법정 상한 이하로 조정 요청" 가능
4. 아래 계산기로 즉시 확인하세요